نکات کاربردی
شروط
شروط صحيح:
1. شرط صفت: در مورد معامله بايد مقدار، جنس و وصف معلوم باشد. اگر هريك از اين سه مورد معلوم نباشد معامله صحيح نيست. پس فايده شرط صفت اين است كه در صورت معلوم نبودن هر يك از اين سه مورد مي توان شرط گذاشت. مثلا مي خواهيم زميني بخريم نمي دانيم چند متر است مي گوييم به شرطي كه هزار متر باشد مي خرم. همين شرط مقدار صحيح است.
شرط صفت دو گونه است:
1. راجع به كميت (اين برنج را مي خرم به شرط اين كه صد كيلو باشد)
2. راجع به كيفيت (اين فرش را مي خرم به شرط اين كه بافت كرمان باشد)
شرط مقدار
در اشياي تجزيه پذير (مانند برنج و گردو و ...)
در اشياي تجزيه ناپذير (مانند خانه، فرش، ...)
شرط مقدار در اشياي تجزيه پذير: هر گاه يك شي تجزيه پذير به شرط مقدار معيني معامله شود و بعد كمتر از آن مقدار در آيد،براي مشتري دو راه وجود دارد:
- فسخ عقد به استناد خيار تبعض صفقه
- كاستن از ثمن
مثال: در فروش صد كيلو برنج معلوم شده كه 80 كيلو بوده. مشتري مي تواند يكي از دو را بالا را انتخاب كند. اما اگر مبيع زيادتر بود مثلا 110 كيلو بود در اينجا خق فسخ وجود ندارد و زياده متعلق به بايع است. چون مبيع قابل تجزيه و تفكيك است.
✍توضیح ماده ۳۸۴ " هر گاه در حال معامله، مبيع از حيث مقدار، معين بوده و در وقت تسليم، کمتر از آن مقدار در آيد مشتري حق دارد که بيع را فسخ کند يا قيمت موجود را با ا حصه اي از ثمن به نسبت موجود قبول نمايد و اگر مبيع، زياده از مقدار معين باشد، زياده مال بايع است".
ماده 384 در جايي است كه مورد معامله هم از جهت عيني قابل تجزيه است و هم از نظر طرفين(اجزاي مبيع در برابر اجزاي ثمن قرار گرفته)
مثال: زميني 500 متري كه قابل تقسيم است. به اين صورت كه بگويد اين زمين ر فروختم متري يك ميليون تومان اما بعد :
⎈ اگر بيشتر بود (به جاي 500 متر 600 متر بود) ⇜ زياده متعلق به بايع است
⎈ اگر كمتر بود (به جاي 500 متر 400 متر بود) ⇜ يعني 100 متر موجود نيست، عقد نسبت به 100 متر به لحاظ فقدان موضوع باطل است ولي نسبت به 400 متر موجود صحيح است. اما حق فسخ به استناد خيار تبعض صفقه وجود دارد.
شرط مقدار در اشياي تجزيه ناپذير: هر گاه يك شي تجزيه ناپذير به شرط مقدار معيني معامله شود بعد معلوم شود كمتر است مشتري خق فسخ دارد چون او ضرر كرده و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع حق فسخ دارد چون او ضرر كرده است.
|
ماده ۳۵۵ اگر ملکي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بيشتر است، بايع مي‌تواند آن را فسخ کند مگر اين که در هر دو صورت، طرفين به محاسبه زياده يا نقيصه تراضي نمايند.
ماده ۳۸۵ اگر مبيع از قبيل خانه يا فرش باشد که تجزيه‌ي آن بدون ضررممکن نمي‌شود و به شرط بودن مقدار معين فروخته شده ولي درحين تسليم، کمتر يا بيشتر در آيد در صورت اولي مشتري و در صورت دوم بايع حق فسخ خواهد داشت.
|
نكته : ملاك حق فسخ در اين جا كمتر يا بيشتر در آمدن نيست بلكه ملاك ضرر است. چه بسا مبيع كمتر در آيد اما بايع ضرر كند و يا بيشتر در آيد اما مشتري ضرر كند. (ماده مورد غالب را ملاك قرار داده كه وقتي مبيع كمتر در مي آيد مشتري ضرر مي كند و وقتي بيشتر در مي آيد بايع ضرر مي كند. اما حالت عكس هم وجود دارد).
نكته: حق فسخ در ماده 385 حق فسخ به استناد خيار تخلف از وصف است
ماده 385 در جايي است كه مالي قابل تجزيه عيني نيست مثل خانه يا فرش يعني اجزاي مبيع در مقابل اجزاي ثمن قرار نگرفته بلكه كل مبيع در برابر كل ثمن است.
⎈ اگر بيشتر بود ⇜ بايع حق فسخ دارد (به استناد خيار تخلف از شرط صفت)
⎈ اگر كمتر بود ⇜ مشتري حق فسخ دارد (به استناد خيار تخلف از شرط صفت)
نكته: طبق م 149 قانون ثبت هر گاه ملكي با سند رسمي بفروشيم و بعد بيشتر در آيد. كسي حق فسخ ندارد. در اين حالت مشتري ما به تفاوت قيمت را بر اساس قيمت روز به صندوق ثبت مي سپارد و بعد تقاضاي اصلاح سند را مي كند.
✤ به كلماتي كه زير آن خط كشيده شده دقت كنيد بايد هر سه اين شرط با هم باشد. ✤
|
ماده ۲۳۵ هر گاه شرطي که در ضمن عقد شده است، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نيست کسي که شرط به نفع او شده است خيار فسخ خواهد داشت.
|
نكته: ضمانت اجراي تخلف از شرط صفت حق فسخ براي مشروط له است. البته در جايي اين حق براي مشروط له ايجاد مي شود كه مورد معامله عين معين باشد. مانند جايي كه فرش معيني خريده به شرط اين كه بافت كرمان باشد اما بعد معلوم مي شود كه نبوده.
نكته: اگر مورد معامله كلي باشد و متعهد در مقام ايفاي تعهد مصداقي را تسليم نموده باشد كه فاقد اوصاف مقرر در عقد است در اين صورت مشروط له حق فسخ عقد را ندارد و صرفا مي تواند الزام مشروط عليه را به تبديل آن از دادگاه بخواهد.
2. شرط نتيجه: در صورتي كه نتيجه يكي از اعمال حقوقي ضمن عقد شرط گردد و مقصود اين باشد كه موضوع شرط با وقوع عقد خود به خود انجام شود.
مثال: در ضمن عقد نكاح، وكالت زن در طلاق شرط شود. يا در بيع يك منزل فروشنده شرط كند تا خريدار وكيل او در فروش اتومبيل باشد.
نكته: شرط نتيجه در عقود تشريفاتي ممكن نيست. زيرا شرط نتيجه بايد فورا به وجود آيد (به نفس اشتراط) فلذا اگر تشريفاتي باشد شرط باطل اما عقد صحيح است. مثلا زن نمي تواند شرط كند اتومبيلم را فروختم به شرط اين كه همين الان مطلقه شوم. زيرا طلاق يك امر تشريفاتي است.
|
ماده ۲۳۶ شرط نتيجه، در صورتي که حصول آن نتيجه، موقوف به سبب خاصي نباشد آن نتيجه به نفس اشتراط، حاصل مي‌شود.
|
3. شرط فعل: اين شرط ممكن است انجام كار يا عدم انجام كاري باشد. اين شرط مي تواند راجع به عمل حقوقي باشد يا عمل مادي بر خلاف شرط نتيجه كه تنها شامل عمل حقوقي بود.
⟡ شرط فعل مثبت (انجام تعهد) حقوقي: مثلا در ضمن عقد بيع شرط شود خانه ام را به شما فروختم به شرط آن كه اتومبيلت را به من بفروشي.
⟡ شرط فعل مثبت (انجام تعهد) مادي: در ضمن بيع اتومبيلي شرط شده باشد كه خريدار منزل فروشنده را رنگ بزند.
⟡ شرط فعل منفي (عدم انجام تعهد) حقوقي: در ضمن فروش خانه اي شرط شود كه خريدار تا مدت معيني اقدام به فروش آن نكند.
⟡ شرط فعل منفي (عدم انجام تعهد) مادي: صاحب دو مغازه كه هم جوار هم هستند يكي از آن دو را اجاره داده و ضمن آن شرط مي كند كه مستاجر نبايد در آن محل فعاليتي شبيه فعاليت او داشته باشد.
